Sprzedaż nieruchomości zawsze nastręcza podatnikom problemów ponieważ do dziś nie jest do końca jasna i przejrzysta granica, kiedy taka sprzedaż jest opodatkowana a kiedy nie. Albo kiedy jest sprzedażą z majątku prywatnego a kiedy działalnością gospodarczą.
Przykłady:
1. kupiłam kiedyś mieszkanie, mieszkałam w nim sobie i je sprzedaję – majątek prywatny
2. odziedziczyłam po cioci mieszkanie i sprzedaję je w stanie nienaruszonym – majątek prywatny
3. odziedziczyłam po cioci mieszkanie, wyremontowałam je i sobie w nim mieszkałam – majątek prywatny
4. odziedziczyłam po babci kamienicę i sprzedałam ją całą lub wszystkie mieszkania osobno w stanie nienaruszonym – sprzedaż prywatna.
5. „flipuję” mieszkania – działalność gospodarcza
6. odziedziczyłam po rodzicach działkę i wynajmuje dewelopera, który sprzeda ją w moim imieniu – działalność gospodarcza
7. odziedziczyłam po rodzicach działkę, podzieliłam na 3 części i wybudowałam na nich domy i sprzedałam je w stanie surowym – działalność gospodarcza
8. odziedziczyłam po rodzicach pole orne, podzieliłam na działki, wystąpiłam o warunki zabudowy, uzbroiłam i sprzedaję – według organów to działalność gospodarcza, ale można się bronić przed sądem, że to sprzedaż majątku prywatnego.
W tym artykule pochylę się tylko nad tzw. sprzedażą z majątku prywatnego określoną w art. 10 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i zastosowaniu tzw. „ulgi mieszkaniowej” określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Pod względem podlegania opodatkowaniu sprzedaż prywatną nieruchomości dzielimy na dwa rodzaje:
1. sprzedaż po upływie 5 lat od nabycia
2. sprzedaż przed upływem 5 lat od nabycia.
Sytuacja z punktu pierwszego jest pozornie najprostsza i zawsze przez podatników najbardziej pożądana, ponieważ w tym przypadku nie ma opodatkowania. Najwięcej problemów nastręcza jednak określenie tego 5-letniego okresu.
Otóż magiczne 5 lat liczymy od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, czyli jeśli przykładowo nabyliśmy nieruchomość 26.05.2023 to okres 5-letni liczymy od 31.12.2023 a zatem jeśli sprzedam nieruchomość przed 31.12.2028 to muszę odprowadzić podatek.
Drugi problem pojawia się w określeniu co to jest i kiedy wystąpiło nabycie.
W najprostszej sytuacji – 26.05.2023 idę do notariusza i nabywam nieruchomość. Mam jasno określone nabycie. Ale życie nie składa się z prostych sytuacji. I tak:
- sprzedaję nieruchomość, którą odziedziczyłam bezpośrednio (na przykład ustawowo po rodzicach) – od 2019 roku jest to data nabycia nieruchomości przez spadkodawcę
- sprzedaję nieruchomość, którą mój mąż nabył przed ślubem a po ślubie nieruchomość została objęta wspólnotą majątkową – data nabycia nieruchomości przez męża
- sprzedaję nieruchomość, którą odziedziczyłam pośrednio (czyli po babci odziedziczyli rodzice a potem ja) – data nabycia spadku przez rodziców
- sprzedaję nieruchomość, którą odziedziczyłam po rodzicach ale w wyniku działu spadku dostałam więcej niż z podziału ustawowego by mi przysługiwało – do części ustawowej data nabycia przez spadkodawców a do części nadmiarowej – data działu spadku.
!!!UWAGA!!! Jeśli nieruchomość była środkiem trwałym w prowadzonej przeze mnie działalności gospodarczej to okres „karencji” wynosi 6 lat od końca miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana z działalności gospodarczej.
A co jeśli sprzedaję mieszkanie nabycie mniej niż 5 lat temu?
Taką sprzedaż muszę opodatkować i wykazać w zeznaniu rocznym PIT-39 składanym do końca kwietnia roku następnego (czyli jeśli sprzedałam mieszkanie 26.05.2023 to zeznanie muszę złożyć do 30.04.2024 i do tej daty muszę zapłacić podatek).
Ale jeśli pieniądze ze sprzedaży mieszkania chcę przeznaczyć na tzw. „własne cele mieszkaniowe” w ciągu najbliższych 3 lat to mogę uniknąć zapłaty podatku.
Poniżej parę punktów, na które warto zwrócić uwagę przy korzystaniu z ulgi mieszkaniowej:
1. Do ulgi bierzemy pod uwagę wydatki poniesione od daty sprzedaży nieruchomości do końca roku kalendarzowego następującego po roku sprzedaży (czyli jeśli sprzedaję nieruchomość 30.05.2023 to mój okres 3 lat trwa do 31.12.2026)
2. Nie muszą to być dokładnie te same pieniądze, które otrzymaliśmy za sprzedaż nieruchomości.
3. Do katalogu wydatków kwalifikujących się do ulgi mieszkaniowej zaliczamy:
- nabycie innej nieruchomości mieszkalnej (mieszkania w bloku lub działki z domem jednorodzinnym)
- nabycie gruntu pod budowę domu jednorodzinnego
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont posiadanej nieruchomości mieszkalnej (lub adaptację na cele mieszkalne posiadanego lokalu niemieszkalnego)
- wydatki na zakup: kuchenki gazowej, elektrycznej, gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki (w zabudowie lub wolnostojące), szafki podumywalkowej, oświetlenia sufitowej i ściennego wewnętrznego, okapów kuchennych, mebli trwale związanych z konstrukcją budynku (np. szafy do zabudowy), meble w zabudowie kuchennej
4. Wydatki muszą być poniesione w określonym terminie ale oddanie do użytku budynku już nie.
5. Każdy wydatek musi być udokumentowany fakturą imienną lub umową (imię i nazwisko na dokumencie to musi być imię i nazwisko właściciela nieruchomości)
6. Odsetki od spłaty własnego kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku na nową nieruchomość.
7. Wydatki na spłatę kredytu oraz odsetek zaciągniętego na zbywaną nieruchomość.
8. Cel mieszkaniowy musi wynikać z umowy pożyczki a nie samego faktu charakteru hipotecznego pożyczki.
9. Spłata kredytu gotówkowego jeśli został zaciągnięty na zakup zbywanej nieruchomości.
10. Zakup domku letniskowego (pod warunkiem, że domek jest całoroczny i spełnia definicję celu mieszkalnego)
11. Nabycie nieruchomości mieszkalnej w kraju UE lub EOG
12. Nabycie mieszkania chwilowo przeznaczonego na wynajem.
A co nie uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej?
1. Nabycie garażu za gotówkę lub na kredyt
2. Nabycie nieruchomości (lub jej spłata) na rzecz innej osoby (rodzica, dziecka itp.)
3. Odsetki od pożyczki udzielonej przez osobę fizyczną (np. od rodziny)
4. Kary umowne związane ze wcześniejszą spłatą kredytu.
5. Spłata kredytu zaciągniętego przez inną osobę.
6. Zakup wyposażenia (w tym tzw. „małe AGD”)
7. Zakup kontenera mieszkalnego
8. Nabycie nieruchomości mieszkalnej poza UE i EOG (np. w Wielkiej Brytanii)
9. Mieszkania służbowe (wykorzystywane do działalności gospodarczej)
10. Nabycie nieruchomości określonych w księgach wieczystych jako „niemieszkalne”
